Formfehler- Der GAU im gewerblichen Mietvertrag

2. April 2019 Aus Von R24 Blog

Bei einem gewerblichen Mietvertrag ist es meist so, dass der Vermieter, wie auch der gewerbliche Mieter ein Interesse daran haben, dass die Mietverträge für einen längeren Zeitraum verbindlich sind.

Dies hat meist folgenden Hintergrund:

Der Vermieter investiert erhebliche Summen in die Vorrichtung des Mietraums für den gewerblichen Mieter und will diese natürlich irgendwann auch realisieren und zurückerhalten. Es wäre für ihn daher wirtschaftlich meist ein Verlustgeschäft, wenn denn der gewerbliche Mietvertrag beizeiten endet. Dasselbe gilt auch für den Mieter selbst. Dieser bringt Gegenstände, Verbesserungen und ähnliche Sachen in die Mietsache ein und hat nun ein Interesse daran, dass das Mietverhältnis recht lange währt, damit er die eigenen eingebrachten Verbesserungen nutzen kann. Dies wird alles noch brisanter, wenn die Arbeiten am Mietobjekt kreditfinanziert wurden. Ein vorzeitiger Wegfall des Mietverhältnisses kann daher erheblichen Verlusten bei den Beteiligten führen.

Wie bei allen Dingen, die über einen längeren Zeitraum binden, kann es nun aber passieren, dass eine der beiden Parteien sich des Vertrages überdrüssig fühlt. Umso gelegener kommt diesem sodann die Möglichkeit, sich von diesem Vertrag zu lösen, ohne die meist mindestens 10-jährigen Laufzeiten abzuwarten.

Hier bietet sich meist ein recht einfacher Weg, um sich aus dem gewerblichen Mietvertrag herauszuwinden:

Ein gewerblicher Mietvertrag, der über eine längere Zeit geschlossen wird und mit einer festen Laufzeit (über 10 Jahre oder mehr) versehen ist, bedarf grundsätzlich der Schriftform. Wird die Schriftform nicht eingehalten, so führt das dazu, dass sich das Mietverhältnis dann nicht mehr in ein zeitlich befristetes Verhältnis mit einer langen Frist verwandelt, sondern in ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Dies führt dann allerdings dazu, dass beiden Seiten sodann die kurze Quartalskündigungsfrist zusteht.

Wenn das dann passiert ist, klatscht einer der beiden Beteiligten erfreut in die Hände. Der Andere ist meist nicht so erfreut. Nun stellt sich die Frage, wer schließt denn einen gewerblichen Mietvertrag ab, ohne die Schriftform einzuhalten?

Das ist nicht der eigentliche Grund. Der gewerbliche Mietvertrag selbst wird meist in Schriftform geschlossen. Allerdings ist es so, wenn nachträgliche Änderungen des Vertrages stattfinden, und sei es bloß eine Abrede die Betriebskostenabrechnung betreffend oder eine Vereinfachung der Staffelmietvereinbarung oder irgendetwas Ähnliches, dass diese auch in Schriftform geschlossen werden müssen. Sobald diese nicht eingehalten wird, führt dies dazu, dass die Abrede, die im Nachhinein geschlossen wurde, den gesamten Vertrag infiziert und damit dieser formwidrig ist.

Das bisherig genutzte reichhaltige Portfolio an Klauseln, welche im Vertrag aufgenommen wurden, um dies zu verhindern, wurde seitens der RechtsprechungRechtsprechung nicht anerkannt. Doch was macht man nun, wenn die Änderung nun formwidrig vereinbart wurde, mithin das Kind schon in den Brunnen gefallen ist? Hier ist es absolut geboten, mit erheblichem Fingerspitzengefühl, Weitsicht und in Erwägung aller relevanten Umstände, eine Entscheidung zu treffen, wie man denn im Zweifel das Mietverhältnis wieder kitten kann. Eine rechtsanwaltliche Beratung ist in diesem Falle wohl tunlichst angeraten.

Falls Sie einen Rechtsanwalt suchen, können Sie gern zu uns kommen. Sie finden sicher auch in Ihrer Nähe eine Kanzlei von uns, z.B. in der kleinen Stadt Großschweidnitz. Sie finden uns aber auch an anderen Orten in Sachsen.

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