Rückforderung von Mieteinnahmen durch den Insolvenzverwalter

Es wird sich so Mancher jetzt fragen, wieso Mieteinnahmen eines Vermieters durch einen Insolvenzverwalter zurückgefordert werden können. Hierbei geht es um eine Insolvenz des Mieters.

Wenn Mieter in Insolvenz gehen, haben sie meistens zuvor schon ihre monatlichen Mieten nur noch verspätet und/oder in Raten gezahlt. Meistens bleibt der Vermieter zwei bis drei Monate ohne Miete, dann erhält er irgendwelche Abschlagszahlungen, die der Mieter irgendwo zusammengekratzt hat.

Irgendwann meldet dann der Mieter eine Insolvenz an und beantragt natürlich auch Befreiung von der Restschuld nach Abschluss des Insolvenzverfahrens. Das Insolvenzverfahren bewirkt zunächst schon als erstes, dass alle Zahlungen innerhalb eines Monats vor eingereichtem Insolvenzantrag durch den Insolvenzverwalter zurückgefordert werden können. Das betrifft auch die Mieteinnahmen, die der Vermieter in dieser Frist noch vom Mieter bekam. Besonders schmerzlich wird es, wenn in dieser Frist der Vermieter die Miete für mehrere Monate erhielt. Bei diesem Tatbestand ist in jedem Fall die Zahlung an den Insolvenzverwalter zu leisten.

Darüber hinaus jedoch kann der Vermieter mit Rückforderungen des Insolvenzverwalters für vorangegangene Zeiträume konfrontiert werden. Hierzu ist erforderlich, dass der Schuldner schon weit vor dem Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens zahlungsunfähig war. Und der Vermieter muss von der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners Kenntnis haben. Wie kann ein Vermieter davon Kenntnis haben?

Ein Richter meinte einmal dazu: „Man kann nicht in die Köpfe hineingucken.“ Das bedeutet, dass die Rechtsprechung hierzu verschiedene Grundsätze entwickelt hat. Anhand dieser Grundsätze soll für das Gericht erkennbar sein, ob der Vermieter Kenntnis haben musste von der Zahlungsunfähigkeit seines Mieters.

Von den Insolvenzverwaltern wird zunächst ein ganz einfacher Grundsatz in dem Verfahren angeführt. Der Bundesgerichtshof habe in einem Urteil festgestellt, dass verspätete Zahlungen dann ein Zeichen von Zahlungsunfähigkeit sind, wenn sie die Frist, innerhalb derer man sich einen Kredit besorgen könnte, überschreiten. Hierfür werden 21 Tage angesetzt. Sobald also Zahlungen später als 21 Tage nach ihrer Fälligkeit erst geleistet werden, soll dies bereits das Indiz sein für die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners, also auch des Mieters. Die Miete ist beispielsweise immer zum 3. eines Kalendermonats fällig. Zahlt der Mieter diese regelmäßig 21 Tage später, also nach dem 24. eines Kalendermonats, soll dieses Indiz bereits genügen für die Zahlungsunfähigkeit des Mieters. Aus dieser regelmäßigen Zahlungsverzögerung hat der Vermieter zu schlussfolgern, dass der Mieter zahlungsunfähig ist.

Das bedeutet was? Dass der Insolvenzverwalter von dem Vermieter bis zu dem Zeitpunkt die Miete zurückverlangt, an dem der Mieter erstmalig mit 21 Tagen in Verzug gerät.

Darüber hinaus soll es weitere Kriterien geben, die derartige Schlüsse zulassen. Die Insolvenzverwalter werden bei ihren Rückforderungen alles ins Feld führen, was ihnen nur einfällt. Man mag trefflich darüber streiten, für wen das eingenommene Geld ist. Wird es tatsächlich den anderen Gläubigern zugute kommen? Oder dient es lediglich der Erhöhung des Honorars des Insolvenzverwalters? Darum kümmern sich jedoch die Gerichte nicht.

Was kann ein Vermieter hier tun? Eigentlich nichts. Er wird ja nicht freiwillig auf seine Mieteinnahmen verzichten. Er kann nicht wissen, wann ein Mieter tatsächlich Insolvenz anmeldet. Er kennt die übrigen Verhältnisse des Mieters nicht und weiß ebenso wenig, wie die übrigen Verhältnisse seines Mieters aussehen. Allenfalls kann ein Vermieter nur jede beste Gelegenheit nutzen, um das Mietverhältnis zu beenden.

Man kann aber zumindest außergerichtlich versuchen, mit dem Insolvenzverwalter eine einvernehmliche Lösung auszuhandeln. Insolvenzverwalter haben es meist eilig, sie möchten ihre Forderungen schnell realisieren. Langwierige Streitigkeiten vor Gericht wollen sie nicht zwingend in Kauf nehmen. Daher sollte man in jedem Fall als Vermieter, aber ebenso auch bei anderen Zahlungen, die zurückgefordert werden, sich an den Anwalt seines Vertrauens wenden. Dieser hat die Chance, mit rechtlichen Argumenten, mit der Auslegung von Urteilen und Rechtsgrundsätzen den Insolvenzverwalter zu einer Einigung zu bewegen.

Kommt es erst zum Gerichtsverfahren, nehmen die Richter vielfach die Position der Insolvenzverwalter ein. Gerade weil der Bundesgerichtshof schon sehr viele Rechtsgrundsätze hierfür aufgestellt hat, sparen sich die Richter jegliche Auseinandersetzung.

Selbst mit dem Insolvenzverwalter in Kontakt zu treten, ist ebenso wenig hilfreich. Der Insolvenzverwalter weiß, dass der Vermieter oder der andere Gläubiger rechtsunkundig ist und wird daher nicht unbedingt von seinen Forderungen abweichen. Das sofortige Einschalten eines Anwaltes signalisiert jedoch, dass der Vermieter oder Gläubiger willens ist, sich zu wehren. Die Chancen, eine Einigung zu erzielen, dürften hierbei höher sein.

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