Sach- und Rechtslage beim „Verkauf“ von Garagen

Verträge, in denen sich der bisherige Garageneigentümer verpflichtet, anderen Garagen zu verkaufen, ohne dass damit der darunter liegende Grund und Boden auch mit verkauft wird, sind nichtig, d. h. unwirksam. Dies hat zur Folge, dass durch einen solchen Vertrag  Käufer kein Eigentum an Garagen erwerben und somit Verkäufer auch keinen Anspruch auf einen Kaufpreis dafür haben. Andererseits riskieren sie, nicht nur Garagen entschädigungslos zu verlieren, sondern auch an den hälftigen Abbruchkosten von Garagen beteiligt zu werden.

Nach dem Recht der Deutschen Demokratischen Republik, fortgeschrieben durch den Einigungsvertrag, konnten Erbauer von Garagen, ohne Grundstückseigentümer zu sein, tatsächlich Eigentum am Garagengebäude erwerben. Grundlage dieses Rechtes war ein sogenanntes gesetzliches Nutzungsrecht mit dem Eigentümer des darunter liegenden Grund und Bodens. Nach den Festlegungen des Einigungsrechtes haben allerdings Eigentümer der Garagen gesetzlich keine Möglichkeit, diese separat an Dritte zu veräußern.

Nach dem Willen des Gesetzgebers soll auch im Gebiet der neuen Bundesländer der gesetzliche Grundzustand irgendwann wieder hergestellt werden, wonach nur Derjenige Eigentümer eines festen Gebäudes sein kann, der auch Eigentümer des darunter liegenden Grund und Bodens ist.

Dieses separate Garageneigentum besteht also nach dem Willen des Gesetzgebers nur so lange, wie der gesetzliche Nutzungsvertrag zwischen Gebäude- und Grundstückseigentümer besteht. Die im Schuldrechtanpassungsgesetz festgesetzten Kündigungsschutzfristen sind ebenso abgelaufen, wie die Regelungen, dass bei einer Kündigung des Nutzungsverhältnisses durch den Grundstückseigentümer eine Bauwerksentschädigung zu bezahlen ist.

Zum gegenwärtigen Zeitpunkt können bei der Kündigung des Vertragsverhältnisses Garageneigentümer allenfalls eine evtl. Verkehrswerterhöhung des Grundstücks verlangen, die daraus resultiert, dass darauf Garagen stehen.

Dagegen aber sind möglicherweise Garageneigentümer verpflichtet, nach Ende des Vertrages die hälftigen Abbruchkosten an den Grundstückseigentümer zu bezahlen, wenn dieser die Garagen innerhalb einer bestimmten Frist ab Vertragsende abreißt.

Wird allerdings das Nutzungsverhältnis durch den Grundstückseigentümer aus Gründen gekündigt, die der Garageneigentümer schuldhaft verursacht hat, können jegliche Ersatzansprüche für den Verlust des Garageneigentums entfallen. Ein solcher Grund kann beispielsweise darin bestehen, dass der bisher berechtigte Garageneigentümer und Nutzer des darunter liegenden Grund und Bodens ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers einen – nichtigen – Kaufvertrag über das Garageneigentum mit Dritten schließt und diese Dritte dann die Garage ungenehmigt vom Grundeigentümer benutzen lässt.

Es ist daher dringend davon abzuraten, solche Garagen – “Kauf“verträge abzuschließen.

Vielmehr ist es sinnvoll, zwischen bisherigem Garageneigentümer, Grundstückseigentümer und Demjenigen, der die Garage neu nutzen möchte, einen Vertrag abzuschließen.

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